Woningmarkt onverminderd krap: roulatietijd opgelopen tot 26 jaar

De vooruitzichten voor de huizenzoeker zijn er het afgelopen jaar flink op achteruitgegaan, zo blijkt uit de recent verschenen Huizenpluizer Marktmonitor 2018. Het aantal geïnteresseerden per woning is afgelopen jaar gestegen van 14 naar 20, de roulatietijd bedraagt inmiddels 26 jaar en het relatieve prijsniveau is bijna verdubbeld waardoor huizen nu 30% meer kosten dan ze op basis van de langjarige marktprijs feitelijk waard zijn.

De Huizenpluizer Marktmonitor presenteert een nieuwe set indicatoren die speciaal zijn ontworpen om de impact van de krappe markt inzichtelijk te maken voor de inmiddels bijna 900.000 woningbezitters met een verhuisbehoefte.

Realisatie- en roulatietijd

De realisatietijd is een van de belangrijke aspecten voor wie wil verhuizen. Het is een maat voor de tijd die het kost om in de huidige markt een woning te kopen. Deze tijd is inmiddels opgelopen tot meer dan 5 jaar, wat feitelijk betekent dat slechts 20% van wie wil verhuizen daar binnen één jaar in slaagt. De roulatietijd die nodig is om alle huizenbezitters eenmaal van woning te laten rouleren is de afgelopen jaren zelfs opgelopen van 20 naar 26 jaar, wat aangeeft dat woningbezitters gemiddeld 6 jaar langer in hun woning moeten blijven wonen dan ze eigenlijk willen.

Bubbel

De belangrijkste oorzaak voor deze lange tijden is het krappe aanbod. Uit angst om lang zonder woning te zitten kopen mensen eerst een nieuwe woning voordat ze hun huidige te koop zetten. Het gevolg is dat er per kwartaal nog maar 41.000 woningen op de markt komen, terwijl er 900.000 huishoudens op zoek zijn. De prijzen zijn hierdoor inmiddels tot 30% boven het langjarige gemiddelde gestegen. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2017 (17% boven het langjarige gemiddelde), en 32% meer dan in 2015, toen de huizenprijs nog net onder het langjarige gemiddelde lag.

Oplossing

De enorme spanning op de markt en de huidige lage rentestand maken het mogelijk dat de prijzen zo sterk stijgen. “Maar wanneer de markt weer aantrekt waardoor het aanbod weer toeneemt, of de rente weer stijgt waardoor het huidige prijsniveau onbetaalbaar wordt, kunnen de huizenprijzen zomaar weer terugvallen tot het niveau van voor de bubbel. De financiële en maatschappelijke gevolgen hiervan zijn vergelijkbaar met die van tijdens de kredietcrisis”, aldus Theo van der Donk, analist van de Huizenpluizer.

Een kant en klare oplossing voor de problematiek heeft hij echter niet. “Nieuwbouw is nuttig, maar lost de huidige problemen niet op. De door de overheid geplande nieuwbouw van netto 75.000 woningen per jaar is amper voldoende om de demografische behoefte aan 50.000 extra woningen per jaar te compenseren, laat staan om op afzienbare termijn een oplossing te bieden voor de 900.000 huishoudens die al een koopwoning hebben maar graag willen doorstromen. Daarnaast is het probleem niet zozeer dat het totaal aantal woningen onvoldoende is; het probleem is juist dat het aantal (bestaande) woningen dat te koop staat onvoldoende is, waardoor het aanbod te krap is ten opzichte van de vraag. De oplossing moet dan ook niet zozeer gezocht worden in het bouwen van nieuwe woningen, maar in het vergroten van het aanbod van reeds bestaande woningen.”

Onderlinge uitwisseling

Een van de manieren om dit te bewerkstelligen is het bevorderen van onderlinge huizenuitwisseling. Theo: “De tijd is rijp voor een andere manier van zoeken. Uit angst om zelf zonder woning te komen zitten durven steeds minder mensen hun woning te koop te zetten. Van de 900.000 mensen die willen verhuizen, hebben dan ook slechts 44.000 hun woning te koop te staan. De oplossing zit hem er dus in om de resterende 856.000 huishoudens die hun woning nog niet te koop willen zetten maar wel willen verhuizen met elkaar in contact te brengen. Via huizenpluizer.nl kunnen deze mensen zelf binnen dit enorme potentieel op zoek naar een passende match.”

Voordelen van onderlinge uitwisseling zijn de omvang en uniekheid van het aanbod, de betaalbaarheid van de woningen (het heeft immers geen zin elkaar de hoofdprijs te vragen) en de samenwerking. Door samen een keten te vormen waarmee je een te koop staande woning uit de markt kan trekken doordat je met gebundelde krachten een beter bod kan neerleggen dan een enkel individu, kan een hele huizenketen op gang gebracht worden.

Betaalbare woningen

Nadelen zijn er natuurlijk ook. Het belangrijkste nadeel is dat de woningen uit het aanbod niet per direct beschikbaar zijn. Pas wanneer matches of ketens kunnen worden gevormd, is een transactie mogelijk. Desondanks is onderlinge uitwisseling volgens Van der Donk de enige serieuze optie voor wie ondanks de crisis toch nog op korte termijn een betaalbare woning wil kopen: “Het is niet voor niets dat het aantal aangeboden woningen op onze website iedere twee weken verdubbelt. Met marktprijzen die 30% boven de realistische waarde liggen, met 20 keer meer vraag dan aanbod, met een opdrogend aanbod op reguliere huizensites, en met 900.000 mensen die zonder succes op zoek zijn naar een andere woning, is onderlinge uitwisseling dé oplossing voor wie echt wil verhuizen.”

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s